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人防车位“以租代售”凸显开发商法律意识薄弱

2018-01-09 16:52:25 来源:中山商报 作者:致远 编辑:刘秋平

  近日,位于石岐区东华路的楼盘汇xx庭传出了开发商要求业主一次性缴纳12万元,作为一次性买断小区地下车位使用权的消息。在开发商委托第三方中介发布相关消息后,业主与开发商之间就该问题出现了争端。而问题的核心在于,该小区竟然是人防车位。

  在笔者的印象中,其实近年来部分开发商将小区地下非产权(大多通过以租代售的方式)出让给业主的现象可谓时有发生,当中也产生过不少争端。目前,国家没有明确规定地下人防车位产权归属,各地执行标准也不尽相同。有的省市则明确规定开发商对于人防车位不得出售、附赠,只能出租,且出租的租赁期不得超过3年。早前就有中山本地法律人士明确指出,属人防工程的地下车库,原则上是不能进行产权交易的。

  按照《合同法》规定,租赁期最长不能超过20年,超过部分是不受法律保护的。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。另外,《物权法》规定,小区配套的停车位首先必须满足小区业主需求。即在小区车位未有对外长租或出售前,开发商不得以只租不售的方式阻拦业主车辆正常停放。

  这意味着,开发商作为人防工程的投资者或者管理者,人防工程由投资者使用管理,收益归投资者所有。若其将人防工程提供给他人使用的,应当与使用者签订人防工程安全使用责任书,明确使用者对人防工程的安全使用义务,并对使用者履行义务的情况进行监督。对未经人民防空主管部门批准擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程的,属于违法行为。

  在上述楼盘的案例中,笔者了解到,开发商在明知楼盘小区地下车位属于人防性质的情况下,依然计划通过所谓不设期限的租赁合同并一次性收取业主12万元“使用费”,其做法显然违反了上述法律规定。而且,该小区的业主还告诉记者,除了一次性能够性收取这笔费用外,开发商还宣称业主今后还要缴纳每个月数十块钱的车位管理费。

  如此一看,开发商完全把这些人防车位当成产权车位在处理。面对维权意识日益增强的广大业主,开发商这种简单粗暴的方式显然难以蒙混过关。

  笔者认为小区由于车位租赁、出售而引发的争端,其核心其实还是一种利益博弈。一方面,车位的开发耗费了开发商相当大的资金,在楼盘售罄或者已经交付业主使用一段时间后,出于经济考虑开发商自然希望通过长租、出售的方式尽可能回笼这笔相当可观的资金。另一方面,在目前中山机动车保有量逐年增加的背景下,小区车位供不应求的现象基本是不可逆的。按照市场经济的供需原则,这意味着车位的租金、价格的上涨趋势也是大概率事件。

  如此一来,开发商将车位在合法合规的条件下进行租赁或产权出售,是一种买卖双方自由选择的市场行为。不过,如果总想着以“踩过界”的方式短线捞一笔快钱的话,这显然是缺乏法律意识的鲁莽行径,结果不但难以实现,同时更容易引发不必要的社区矛盾。(作者:致远)

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